ДЬЮ ДИЛИДЖЕНС

Мы занимаемся бизнес разведкой




Проверка юридической чистоты

Что мы делаем
Если Вы покупаете или арендуете объект на длительный срок, мы проверим всю его историю с момента создания, включая всю цепочку перепродаж, а также юридическое лицо, продающее недвижимость, с момента его регистрации до сегодняшнего дня, чтобы убедиться, что человек, подписывающий сделку, обладает необходимыми полномочиями. Мы перепроверим все документы, предоставленные Вашим контрагентом, и самостоятельно запросим информацию из государственных органов, чтобы быть уверенными в достоверности предоставленных собственником документов. Мы также получим информацию в ФРС, ФНС, судах и правоохранительных органов, чтобы убедиться, что вокруг объекта и его продавца отсутствуют какие-либо конфликты.

Если Вы продаете или сдаете в аренду, мы проверим у Вашего контрагента наличие всех необходимых полномочий, чтобы сделка не могла быть оспорена в будущем. Также мы поможем исправить юридические шероховатости по Вашему объекту, чтобы повысить его инвестиционную привлекательность для потенциальных покупателей.
Если необходимо, мы можем также проверить деловую репутацию Вашего контрагента, чтобы Вы понимали, с кем будете иметь дело.

Как мы решаем Ваши проблемы
При проверке юридической чистоты покупаемого или арендуемого объекта необходимо провести работу одновременно по двум направлениям: проверить историю объекта и проверить историю текущего собственника.

Проверяя историю объекта недвижимости, мы изучаем всю цепочку переходов права собственности, начиная с момента создания объекта и оформления на него первичного права собственности или приватизации и до того момента, когда текущий владелец стал его собственником. Часто юристы ссылаются на тот факт, что срок исковой давности ограничен тремя годами и проверять историю глубже, чем на три года, не имеет смысла, ведь, даже если там есть какие-то проблемы, обратиться с иском будет невозможно. Однако п. 1 ст. 200 ГК РФ гласит, что «течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права…» Поэтому истцы очень часто пользуются этой нормой, утверждая, что они только недавно узнали о нарушении своих прав. Мы считаем, что денежная сумма, которую Вы планируете потратить на приобретение актива, не позволяет полагаться на трехлетний срок исковой давности. Мы не можем оставлять какие-то вопросы на откуп судьбе (посчитает ли суд, что истец «должен был узнать о нарушении» или нет) и проверяем все от самого начала.

Даже если недвижимость была приобретена у государства в результате приватизации или на торгах, нельзя быть уверенным в правомерности сделки, т.к. очень часто эти процедуры проходили с серьезными нарушениями, и сейчас распространенной является ситуация, когда государство оспаривает такие сделки.
Проверяя все сделки в цепочке, мы не только проверяем наличие договора, оплаты и факта передачи имущества, подтвержденного актом, мы также проверяем, обладали ли лица, подписавшие документы, соответствующими полномочиями. Часто директоры заводов, считая их своей личной собственностью, отчуждали активы, забывая спросить разрешения у акционеров – работников предприятия, хотя именно собрание акционеров по закону обязано принимать решение о совершении такой сделки. Нередко встречаются ситуации, при которых соучредители ООО принимают такие решения, не имея на руках одобрения других участников общества. Иногда представленные документы вызывают сомнения (если при изучении ситуации вокруг общества был обнаружен конфликт). В этом случае мы находим лиц, чьи подписи стоят на документах, чтобы выяснить, они ли их подписывали.

Историю нынешнего собственника мы также проверяем с самого начала, т.е. с момента создания юридического лица. Цель такой проверки – удостовериться, что лица, которые примут решение об одобрении крупной сделки, действительно являются участниками (акционерами) общества. Наиболее часто встречающаяся проблема – отсутствие оплаты уставного капитала (речь идет о тех самых формальных 10 000 рублей). Если уставной капитал не был оплачен полностью, сделки с долями – незаконны, поэтому текущие учредители юридически не являются таковыми, а значит, не имеют право принимать решение о продаже имущества или передаче его в аренду. Мы проверяем всю цепочку продаж долей (акций) с момента создания общества до текущих их владельцев. При этом мы обращаем внимание не только на наличие договора и оплаты, но и на соблюдение других необходимых по закону формальностей: преимущественного права и уведомления общества (ведь по закону покупатель доли становится участником общества именно с момента уведомления общества о состоявшейся продаже доли, а не с момента подписания договора или оплаты).

Особое значение проверка юридического лица приобретает, если Вы покупаете не саму недвижимость, а акции (доли) юридического лица, владеющего такой недвижимостью. В этом случае нужно проверять все регистрационные документы и проводить полный аудит, чтобы после покупки не обнаружились долги, векселя, гарантии или другие обременения.

Важную роль при проверке объекта и юридического лица играет получение информации независимо от владельца недвижимости, чтобы перепроверить предоставленные документы, а также найти неприятные факты, о которых собственник умолчал. Для этого мы получаем информацию в Федеральной регистрационной службе (ФРС), Федеральной налоговой службе (ФНС), судах и правоохранительных органах.
В ФРС проверяются все регистрации, которые производились в отношении здания (в результате такой проверки можно не только обнаружить, что владелец предоставил не всю информацию о предыдущей цепочке продаж, но и конфликт вокруг объекта или тот факт, что здание являлось залогом по кредиту, выданному собственнику).

В суде мы проверяем наличие каких-либо споров (в т.ч. и окончившихся), прямо или косвенно связанных со зданием, его бывшими собственниками и их акционерами. Ведь рейдерские захваты и корпоративные конфликты стали, к сожалению, нормой, а Вы вряд ли хотите стать обладателем актива, который может быть в будущем истребован по искам акционеров, чьи права нарушены незаконной сделкой. Заключая сделку в отношении конфликтного объекта, Вы можете попасть в некрасивую ситуацию, ведь конечные приобретатели недвижимости, которая была захвачена рейдерами, всегда оцениваются общественностью (и, что хуже, правоохранительными органами), как реальные заказчики захвата.
Информацию о проблемах и конфликтах также можно получить в МИ ФНС №46, которая занимается регистрацией юридических лиц, сменой органов управления и учредителей.

О наличии каких-либо проблем уголовно-правого характера можно узнать в правоохранительных органах.
При проверке юридической чистоты покупателя или арендатора работа строится по тем же принципам, только в отношении юридического лица. Главная задача – убедиться в наличии у человека, подписывающего документы со стороны Вашего контрагента, необходимых полномочий.

Почему мы
Сделки – наша основная специализация.
Мы достигаем результатов:
Закрытых проектов: 27
Сопровождение сделок: 59
Нас отличает маниакальная внимательность к деталям.
Мы заботимся о Ваших делах, как о своих.

Сколько это стоит
Проверка юридической чистоты сделки (объекта) (legal due diligence) по основным параметрам объекта недвижимости: 30 000 рублей.

Проверка юридической чистоты сделки (объекта) (legal due diligence) по основным параметрам объекта недвижимости и юридического лица – владельца: 60 000 рублей.

Проверка юридической чистоты сделки (объекта) (legal due diligence) с независимым от контрагента запросом всех документов в ФРС, судах, ФНС и т.п.: 100 000 рублей.